Lo scorso anno avete deciso di cambiare amministratore di condominio, perché magari lo ritenevate troppo caro, e vi siete affidati al più economico sulla piazza, ma in poco tempo vi ritrovate in una miriade di problemi, bollette non pagate, assicurazione del fabbricato inesistente, ripartizione delle spese poco chiare, così avete intenzione di cambiare nuovamente amministratore, ma chi scegliere? E sopratutto come scegliere?

Il problema è diventato ancora più grave da quando in molti, magari spinti dalla necessità di reinventarsi professionalmente, hanno deciso di intraprendere questa carriera non sempre con una preparazione adeguata alle spalle. Ecco allora che molte  associazioni di categoria hanno diffuso un breve vademecum  che, almeno nelle intenzioni, dovrebbe servire ai condòmini per individuare il professionista migliore.
Ecco le linee guida da seguire:

1. I requisiti professionali sono importanti. Per legge gli amministratori di condominio devono avere come minimo un diploma di scuola superiore ma  non solo, devono possedere  anche un attestato che dimostri l’avvenuta frequenza di un corso di base per l’abilitazione e dei corsi annuali di aggiornamento che, ancora una volta per obbligo di legge, l’amministratore deve seguire. Ultimo, ma non meno importante, chi vuole amministrare uno stabile non deve avere alle spalle alcuna condanna penale ne tantomeno deve risultare protestato.

2. Amministratori certificati. Secondo quanto stabilito dalla legge 4/2013, le associazioni sono autorizzate a rilasciare una certificazione che attesti il possesso dei requisiti professionali necessari da parte dell’amministratore. L’associazione è legalmente responsabile di questa certificazione che deve essere prodotta dall’interessato ai condòmini assieme all’atto della nomina. 

3. Non scegliete solo perché è il più economico. A volte si ritiene che l’amministratore più economico sia il miglior modo per risparmiare sulle spese del condominio, ma quasi sempre non è così, infatti il capitolo di spesa relativo all'amministrazione generalmente non è tra le voci più esose di un bilancio condominiale. Pertanto risulta evidente che una richiesta di onorario troppo bassa non sempre è la migliore, anzi, può nascondere delle grosse insidie, come l'impreparazione tecnica dell'amministratore, il quale farà più danni che altro. Inoltre non fatevi affascinare dall'iscrizione presso una o l'altra associazione di amministratori di condominio, questa non è garanzia di preparazione, molto spesso coloro che non sono in grado di vantare titoli per amministrare condomìni enfatizzano la loro iscrizione presso questa o quella associazione di amministratori di condominio, come se fornisse il titolo di bravo amministratore. 

4. L'amministratore di condominio non deve avere relazioni privilegiate con alcune ditte, se non per piccoli lavori o interventi urgenti: un buon amministratore invita i condòmini a portare preventivi e li guida, durante l'assemblea condominiale, nella scelta della ditta o del professionista. Un eventuale rifiuto dell'amministratore desterebbe sospetto in quanto egli potrebbe avere un interesse personale nello scegliere imprese esterne. 

5. Un amministratore si reca personalmente e con cadenza periodica presso il condominio per effettuare sopralluoghi. 

6. L'amministratore comunica la propria reperibilità telefonica, l'orario di ricevimento, l'organizzazione di sostituzione nelle assenze. Principalmente in caso di emergenza, i condòmini devono poter fare affidamento su una persona fidata e reperibile 24 ore su 24, 365 giorni l'anno. 

7. Alla scadenza del mandato, l'amministratore deve richiedere una riconferma formale dell'incarico, convocando l'assemblea dei condòmini, consentendo ai condòmini di esaminare e valutare l'argomento. Può infatti accadere che amministratori poco seri, pur inserendo nella convocazione, tra gli argomenti all'ordine del giorno, la voce “riconferma dell'amministratore”, tendono a pilotarne la discussione omettendone totalmente il dibattito, perché implicitamente data per scontata. La presenza dell'amministratore di condominio, quando si deve decidere sulla sua nomina, conferma o revoca e in genere sul suo operato è certamente inopportuna. Ovviamente è corretto, anche se non obbligatorio, che egli venga sentito per giustificare il suo operato e rendere note le proprie ragioni, ma altrettanto corretto è che si assenti allorché l'assemblea deve procedere al voto. 

8. Un team di specialisti. La professione dell’amministratore di condominio diventa ogni giorno più complicata; per questo motivo non solo è fondamentale che abbia conoscenze, perlomeno di base, di ambito legale, fiscale e costruttivo, ma anche che si faccia affiancare da professionisti validi in modo da dare assistenza tempestiva e qualificata al condominio per le molte necessità che possono insorgere nel tempo. 

9. Un manager a servizio dell’assemblea. Questo punto è strettamente legato al precedente; vista la complessità di argomenti e situazioni che l’amministratore condominiale è chiamato a gestire, è necessario che sia preparato non solo da un punto di vista normativo, ma anche gestionale; proprio come si richiede ad un bravo manager aziendale. Insomma, amministratore di nome e di fatto e, aggiungiamo noi, anche un po’ psicologo.  

10. Va bene il computer…ma anche il cartaceo è importante. Ormai i condomìni devono essere al passo coi tempi e non è più accettata o accettabile la gestione unicamente cartacea delle pratiche inerenti alle assemblee e alle altre attività dei condòmini. Tuttavia i programmi e software gestionali commercializzati non possono definirsi completi al 100%, in alcuni condomìni vi sono variabili di calcolo che non sono previste da tali software, ne tantomeno chi è poco competente è a volte in grado d’inserirle all’interno degli stessi. Diffidate dunque da chi proclama il suo amore solo per il Personal Computer, va bene essere al passo coi tempi, ma anche il cartaceo ha la sua importanza altrimenti la legge non avrebbe previsto dei tempi minimi per la conservazione dei documenti.

11. L’importanza di essere associati non basta. Se avete letto fino a qui, vi sarà ormai chiaro quale sia l’importanza delle associazioni di categoria nella formazione della figura professionale dell’amministratore di condominio, ma anche nella verifica constante del mantenimento dei requisiti. Da qui il valore aggiunto che un amministratore di condominio iscritto ad un’associazione può dare ai condòmini e la richiesta fatta al ministero della Giustizia affinché formalizzi la creazione di un regolamento e di un protocollo che dia indicazioni chiare proprio in merito alla formazione professionale degli amministratori di condominio. Tuttavia oltre a guardare se un amministratore è iscritto ad una associazione di categoria, valutate anche il suo curriculum e le sue competenze prima della iscrizione ad un’ associazione. 

12. Targa e rintracciabilità. Da qualche anno è obbligatorio per legge che, subito dopo la nomina, l’amministratore di condominio apponga all’esterno dello stabile una targa con il suo nome e cognome ed i recapiti a cui può essere sempre rintracciato; tanto dagli inquilini del condominio quanto dagli esterni che dovessero avere necessità di mettersi in contatto con lui. Questa è una norma di trasparenza di fondamentale importanza; se l’amministratore nominato tarda nel fornire a tutti i propri recapiti meglio chiedersi perché.

Ora che avete tutti gli elementi, siete soddisfatti del vostro amministratore? Se la risposta è positiva siamo lieti per voi, se è negativa perlomeno siamo certi di avervi dato tutti gli strumenti per sceglierne un valido successore.