Il principio generale in tema di uso dei beni comuni sancito dall’art. 1102 del codice civile

Come per altri impianti tecnologici (ad esempio le parabole per gli impianti televisivi satellitari), anche il climatizzatore, diventato oramai un bene indispensabile, deve rispettare alcune regole al fine da consentirne un uso rispettoso delle vigenti normative in materia di decoro architettonico e delle norme previste dal codice civile per non pregiudicare i diritti degli altri condòmini.

Escludendo le ipotesi in cui l'impianto di condizionamento venga installato sul balcone o terrazzo di proprietà, molto spesso si verifica il collocamento dello stesso sulle parti comuni dell'edificio condominiale. In questo caso deve rispettarsi  il principio generale in tema di uso dei beni comuni, secondo il quale “ciascuno dei partecipanti alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”(art 1102 c.c.).  Pertanto, l'utilizzo del muro o del prospetto condominiale, mediante il collocamento di elementi ad esso estranei (condizionatori) e posti al servizio esclusivo dell'unità immobiliare di un condomino, deve avvenire nel rispetto di tutte le normative previste dalla legge, in modo da non alterare la destinazione e non impedire il pari uso della cosa comune da parte degli altri condòmini.

Ma quali sono i limiti posti dall'art. 1102 c.c.?

Secondo la giurisprudenza si deve tenere conto della funzione originaria del bene, sempre che l'alterazione sia “rilevante”, non rientrando in tale accezione l'aggiunta di una nuova funzione a quella originaria. Sulla base di tali presupposti, sussiste “alterazione della destinazione” quando le modifiche rendono impossibile o comunque pregiudicano in modo apprezzabile la funzione originaria delle parti comuni (Cass., Sez. II, 28.11.1984, n. 6192; Cass., Sez. II, 26.07.1983, n. 5132).

Di recente la Cassazione ha analizzato un caso relativo all‘installazione di un impianto di aria condizionata all'esterno di un muro perimetrale dell'edificio condominiale. Il ricorrente, proprietario di diversi appartamenti, impugnava la decisione dell'assemblea che autorizzava due condomini a mantenere il condizionatore sulla parete dell'edificio, adducendo gli estremi di una appropriazione di una parte della cosa comune; per tali motivi un simile utilizzo poteva essere autorizzato soltanto con delibera votata all'unanimità e non dei presenti come avvenuto. L'assemblea aveva già autorizzato il proprietario esclusivo ad utilizzare l'impianto in quanto, oltre ad essere di modeste dimensioni, i tubi delle acque di scarico erano debitamente raccolte in una piccola vaschetta mimetizzata in un vaso di fiori. Per tali ragioni non alterava il decoro architettonico dell'edificio e non si poteva neanche invocare il regolamento condominiale che vieta l'occupazione, per quanto temporanea, di spazi collettivi visto che l'impianto è amovibile, piccolo e non rappresenta un intralcio per il passaggio dei residenti.

Dalle motivazioni dell'ordinanza si evince che la facoltà prevista dall' articolo 1102 c.c. può essere invocata dal proprietario esclusivo visto che ha utilizzato un piccola porzione del muro perimetrale e l'utilizzo più intenso della parte comune dell'edificio da parte del proprietario esclusivo deve essere rapportato alla funzione degli spazi condominiali.

Il climatizzatore resta sul muro comune dell'edificio perché l'ingombro dell'impianto risulta minimo e non si pone un problema di lesione al decoro del fabbricato.

Pertanto, l'utilizzazione del muro comune da parte di un condòmino comproprietario, incontra i seguenti limiti generali stabiliti dall'art. 1102 c.c. per l'uso della cosa comune:

 

• non deve incidere sulla statica del fabbricato condominiale compromettendone la stabilità;

• non deve pregiudicare la sicurezza ed il decoro architettonico dell'edificio;

• non deve alterare la destinazione del bene;

• non deve dare luogo alla costituzione di una servitù a favore di terzi estranei al condominio;

• non deve impedire l'uso del diritto agli altri proprietari;

• non deve violare il diritto degli altri condòmini esercitabile sulle porzioni immobiliari di loro proprietà esclusiva.

 

Conclusioni

Come ampiamente affermato in giurisprudenza, tra le modifiche che il condòmino può apportare al muro perimetrale al fine di trarre dal bene comune una particolare utilità – inerente alla sua proprietà esclusiva – è possibile ricomprendere l'applicazione di targhe o cartelli, ivi compreso l'inserimento nel muro di elementi ad esso estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione, purché non impedisca agli altri condòmini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità (Cass. civ., Sez. II, n. 1637 del 1983, n. 2953 del 1994 e  n. 6229, Sez. III, del 1986,).

Al riguardo, deve  ritenersi  possibile  utilizzare  il  muro  comune  anche  per  appoggio  di  parti  di  manufatti  di modeste dimensioni e per infiggervi barre metalliche utilizzate per fissare elementi (ad esempio i sostegni del climatizzatore) di strutture murarie quali davanzali stipiti, cornici, mensole. In tal caso non si altera la naturale destinazione del muro in funzione di sostegno, nonché di delimitazione perimetrale e protezione/isolamento dall'esterno delle proprietà individuali, configurando un uso più intenso della cosa comune ma consentito dall'art. 1102 c.c.